Por Notas & Informações / o estadão de sp

A multiplicação de ações de distrato judicial em operações de compra de imóveis populares construídos em áreas nobres de São Paulo é o desfecho previsível da omissão no acompanhamento da política de incentivo habitacional por sucessivas gestões municipais. Os litígios, que já se estendem à segunda instância, devem-se basicamente à deturpação de uma medida pensada para, ao mesmo tempo, combater o déficit habitacional paulistano e atender a famílias de renda mais baixa. Uma prova de que a criação de políticas públicas, por mais bem intencionadas que sejam, de nada vale sem planejamento e fiscalização.

A Prefeitura só começou a punir as infrações há cerca de um ano, quando o Ministério Público de São Paulo (MP-SP), que investiga as irregularidades, entrou com ação civil pública. Desde então, a gestão Ricardo Nunes (MDB), acusada de negligência pelos promotores, diz ter aplicado 38 multas e notificado 704 empreendimentos. Somente essa amostra, tardiamente fiscalizada, corresponde a mais de 89 mil unidades – geralmente microapartamentos de cerca de 30 metros quadrados –, o que dá a dimensão gigantesca do problema.

O Plano Diretor de 2014 criou condições especiais para imóveis classificados como Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP), com benefícios e isenções fiscais a construtoras e incorporadoras para incentivar a construção de prédios voltados à classe média baixa, cujo retorno menor não costuma atrair o interesse do mercado imobiliário. Clientes com renda familiar de no máximo três, seis ou dez salários mínimos, a depender do caso, seriam os únicos compradores habilitados a adquirir as unidades.

Os prefeitos se sucederam (Fernando Haddad, João Doria, Bruno Covas e Ricardo Nunes), a adesão aos incentivos se alastrou, mas a fiscalização do programa, pelo que se pode constatar até agora, não – o que permitiu a oferta a compradores que não se enquadram no programa. Uma grande quantidade de pequenos apartamentos foi adquirida não raro como mero investimento, para revenda ou locação. A apuração do MP-SP aponta que o descumprimento das regras de comercialização deu origem a mais de 560 comunicações de indício de alienação fraudulenta em cartórios da cidade em apenas dois meses, entre dezembro de 2024 e janeiro de 2025.

Muitos dos compradores alegam que só souberam tardiamente das restrições do programa e pedem ressarcimento e indenização. É provável que, entre os compradores que foram à Justiça, há aqueles que tinham plena ciência dos limites e mesmo assim decidiram arriscar. Conforme o programa, os imóveis não podem ser revendidos, a não ser para compradores da mesma faixa de renda exigida pela política de incentivo, não podem ser alugados por valor superior a 30% da renda do inquilino nem podem integrar plataformas de serviço de hospedagem.

É um caso típico de política pública que, movida pelas melhores intenções, fracassou por não estabelecer controle adequado de suas premissas. O resultado disso sempre será prejuízo para a sociedade.