Por Priscila Mengue / O ESTADÃO DE SP

 

A Justiça de São Paulo tem visto uma onda de ações de distrato de compra e venda de imóveis na capital paulista. Grande parte dos casos tem um elemento em comum: clientes que afirmam ter comprado apartamentos populares em bairros de classe média sem saber das restrições de renda do imóvel. Esses processos de devolução chegaram à Justiça especialmente nos últimos dois anos, com a repercussão da denúncia do Ministério Público de São Paulo (MP-SP) de “desvio” de imóveis sociais a uma população de maior renda. Dessa forma, 2025 teve um boom de decisões, algumas já em 2ª instância, com integral ou parcial provimento ao que foi pedido pelo cliente, e em desfavor das incorporadoras.

 

Como o Estadão mostrou, os processos envolvem bairros de classe média e valorizados de São Paulo. A lista inclui Vila Nova Conceição, Moema e Ipiranga, na zona sul, e Perdizes, Pompeia e Barra Funda, na oeste, e Liberdade, no centro, dentre outros. Esses casos envolvem unidades de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) construídas e comercializadas pelo mercado imobiliário com incentivos municipais, sem envolvimento direto do poder público. O “desvirtuamento” desse tipo de imóvel foi alvo de inquérito no Ministério Público de São Paulo (MP-SP) e é tema de CPI na Câmara Municipal.

 

Por lei, imóveis populares que receberam benefícios municipais devem ser obrigatoriamente residenciais, com a venda ou aluguel a famílias de rendas específicas. Também não podem receber serviços de hospedagem (como Airbnb), o que configura uso não residencial, conforme a lei paulistana. Nas ações de distrato, os juízes têm apontado a obrigação das empresas e dos corretores de informar de modo claro aos clientes sobre o tipo de moradia e possíveis restrições. Isso inclui, por exemplo, o limite de valor de venda (indicado em decreto atualizado anualmente) e de aluguel (30% da faixa de renda permitida para aquele tipo de imóvel).

 

As empresas processadas afirmam seguir a lei e negam omitir informações aos clientes (leia mais abaixo). Além disso, um comprador fora do público-alvo pode ter dificuldade para obter financiamento e deverá deixar explícito na matrícula de que se trata de imóvel para locação. O registro em cartório obrigatoriamente deve ter a averbação como HIS ou HMP.

 

Um dos casos de maior repercussão determinou a restituição e indenização de R$ 800 mil por dois apartamentos na Barra Funda, como revelou o Estadão. Outra decisão recente determinou pagamento de dano moral, pois a juíza entendeu que o documento apresentado por empresa seria forjado.

Além disso, as contestações já incluem casos de revenda, como recente decisão envolvendo a Quinto Andar. A plataforma afirmou ser de responsabilidade dos proprietários a veracidade das informações.

Pedidos de distrato envolvendo HIS e HMP ganharam tração especialmente nos últimos dois anos, com as mudanças na lei e notificações de casos suspeitos pelos cartórios ao poder público. Desde então, há ao menos três decisões de 2ª instância que condenaram incorporadoras a restituir integralmente os compradores, as quais têm sido citadas na apreciação de processos mais novos.

Mesmo em casos em que o magistrado considerou que o consumidor tinha ciência das restrições do imóvel, têm-se determinado a devolução da maior parte do que foi pago. As decisões têm considerado que contratos com 50% de retenção em caso de distrato são abusivos, de modo que têm reduzido a “multa” para 25% ou 20%, o que está em jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Após a ação do MP-SP, a gestão Ricardo Nunes (MDB) diz ter intensificado a fiscalização, com ao menos 704 empreendimentos notificados (o que representa 89.348 unidades) e 38 multas. Também instituiu limite no valor de venda dos imóveis populares.

Conforme decreto municipal, hoje são assim classificadas:

• HIS-1 (renda mensal familiar de até três salários mínimos): R$ 4.863 (ou até R$ 810,50 per capita);
• HIS-2 (renda mensal familiar de três a seis salários mínimos): R$ 9.726 (ou até R$ 1.621 per capita);
• HMP (renda mensal familiar de seis a 10 salários mínimos): R$ 16.210 (ou até R$ 2.431,50 per capita).

Em 2ª instância, a Justiça determinou o distrato e a devolução integral de valores pagos (R$ 64 mil) por compradores de apartamento HMP do My One Vila Mariana, na zona sul. A decisão inclui ainda a restituição de taxas condominiais (total de R$ 2,4 mil).

Para a desembargadora e relatora da ação, Ana Catarina Strauch (26ª Câmara de Direito Privado), os clientes foram “levados a erro”. A decisão foi proferida no fim de outubro.

“O mercado imobiliário demanda segurança, previsibilidade e transparência, cabendo ao fornecedor zelar, de forma ativa, para minimizar riscos e não transferir ao consumidor os ônus de sua própria falta de regularização ou de riscos externos não informados”, completou a relatora.

Procurada pela reportagem, a incorporadora One Innovation afirmou seguir a legislação e destacou que os clientes assinaram a declaração de investidor.

Os compradores reconheceram ter assinado documento de ciência sobre a classificação como imóvel popular. Alegaram, porém, que informações estavam expostas de modo truncado e insuficiente.

Em 1ª instância, a Justiça havia acolhido os argumentos da incorporadora, com o aval ao distrato mediante a retenção de 50% dos valores pagos, mas a 2ª instância reverteu.

A Justiça determinou a devolução dos R$ 201,7 mil pagos por dois compradores de um apartamento no New Town SP, na Liberdade. A incorporadora também deverá pagar dano material (R$ 5,8 mil), relativo a benfeitorias feitas no imóvel.

A decisão entrou em cumprimento de sentença em agosto, com o posterior arquivamento da ação. A reportagem procurou a incorporadora responsável pelo empreendimento (Result), mas não obteve retorno. Na ação, não apresentou contestação no prazo legal.

Segundo os autos, os clientes teriam descoberto que o imóvel era HIS-1 apenas quando foram registrá-lo no cartório. A classificação impediria, contudo, a destinação à locação nos parâmetros pretendidos pelos compradores.

“Embora haja breve menção do enquadramento do empreendimento como HIS-1, não há menção ao tipo específico aplicável ao imóvel do autor, nem grifo ou marcação especial à este ponto, nem qualquer detalhamento técnico que permita aos autores o entendimento claro e inequívoco”, apontou, na decisão, a juíza Fernanda Perez Jacomini, da 5ª Vara Cível do Foro Regional Tatuapé.

Para a Justiça, a situação foi uma “afronta ao direito de informação”. A magistrada negou, porém, o pagamento de dano moral, por considerar que a situação provocou “mero aborrecimento”.

A Metrocasa foi condenada a devolver integralmente os R$ 83,1 mil pagos em contrato de compra e venda de unidade no Metrocasa Ipiranga, na zona sul. A Justiça destacou que “não há qualquer menção” do enquadramento como HIS-2 no contrato firmado. Em outubro, a 2ª instância manteve o entendimento.

“Houve falha no dever de informação, devendo se reconhecer que a rescisão deu-se por culpa das rés”, escreve o juiz Matheus Togeiro Lemos, da 1ª Vara Cível do Foro Regional X - Ipiranga.

Procurada pela reportagem, a Metrocasa não respondeu. Nos autos, afirmou que “as cláusulas contratuais foram livremente pactuadas entre as partes, tendo a autora oportunidade de revisá-las”. Também defendeu a retenção de 50% dos valores pagos.

Outro processo envolvendo o mesmo empreendimento, porém, teve entendimento distinto em decisão de 1ª instância.

Nesse caso, os clientes alegaram ter descoberto o enquadramento como HIS às vésperas da entrega das chaves. Já a Metrocasa apontou ter informado sobre a restrição na celebração da proposta.

“Consta da escritura e venda e compra (...) que os compradores foram cientificados e declararam que se enquadravam nos requisitos legais para a aquisição de habitação de interesse social”, disse a juíza Marina Dubois Fava, da 2ª Vara Cível do Foro Regional X - Ipiranga, em junho.

Outro caso que chegou à 2ª instância envolveu unidade no Edifício Smile Parada Inglesa, na zona norte. Em dezembro, os desembargadores ordenaram a restituição dos valores pagos (incluindo corretagem) e multa de 50%.

A cliente alegou não ter sido informada sobre a classificação do apartamento como HIS-2. E relatou que, por não ter renda compatível para habitação popular, não conseguia financiamento.

A reportagem não conseguiu contato com a Laimo Construtora e Incorporadora. Na ação, a empresa afirmou que o enquadramento constava no contrato e disse que nada foi omitido.

O argumento da cliente foi acolhido pela esembargadora Fátima Cristina Ruppert Mazzo, da 4ª Câmara de Direito Privado. A relatora considerou que o contrato menciona o enquadramento “apenas de maneira genérica” e “sem expor o regime jurídico aplicável e sem esclarecer as restrições legais ao financiamento”.

Nesse caso, Fátima reforçou que o STJ autoriza a inversão de penalidade em favor do consumidor “quando o inadimplemento é exclusivo do fornecedor”. Assim, em vez de reter 50% do valor pago pela cliente, a incorporadora deverá pagar multa de 50%. A decisão não indicou o montante a ser arcado.

Outra ação envolve o WelConx Perdizes, empreendimento da Conx. Em 1ª instância, a Justiça determinou, em dezembro, a devolução integral dos R$ 67,3 mil pagos por uma cliente que firmou contrato de compra e venda em outubro de 2021.

Houve o entendimento da Justiça de “culpa concorrente”. Dessa forma, foi negada a restituição da taxa de corretagem (de R$ 30,8 mil) e de IPTU. Cabe recurso.

Segundo os autos, a cliente descobriu ter adquirido um apartamento HMP ao buscar financiamento na Caixa, negado por ter renda de R$ 16 mil (superior ao permitido para esse tipo de habitação). Alegou ainda ter sido “induzida ao erro”, porque informações essenciais sobre as restrições desse tipo de imóvel teriam sido omitidas.

Procurada, a Conx não respondeu à reportagem. Na ação, defendeu que a consumidora assinou declaração de investidor em 2022, na qual indicava ciência das restrições. Também negou omissão de informações e defendeu a retenção de 50% dos valores pagos.

Para a Justiça, “ambas as partes contribuíram, em diferentes medidas, para o insucesso do negócio”. A decisão reconheceu que a cliente assinou documento em que está expresso o enquadramento como HMP e que deveria ter verificado a possibilidade de financiamento. Considerou, contudo, que “a mera coleta de assinatura em documento técnico” não cumpre o dever de informação previsto no Código de Defesa do Consumidor.

O juiz João Guilherme Ponzoni Marcondes (da 25ª Vara Cível do Foro Central Cível) afirmou que a incorporadora “não demonstrou ter prestado informações claras, adequadas e suficientes sobre as consequências práticas e concretas”.

“Tinha o dever de esclarecer, de forma inequívoca, que a renda da autora seria obstáculo intransponível à obtenção do financiamento”, completou.

O processo envolve um apartamento no Nex One Vila Nova, na Vila Nova Conceição, um dos bairros mais valorizados de São Paulo. Nesse caso, a Justiça acatou o argumento da incorporadora de que o comprador sabia da restrição, mas considerou abusiva a retenção de 50% do valor pago. A decisão é de agosto.

Relator da ação na 2ª instância, o desembargador Ferreira da Cruz apontou que não há “prova concreta de prejuízo capaz de autorizar retenção dessa envergadura”. “A multa/retenção de 50% sempre foi e continuará sendo abusiva, como inúmeras vezes reconhecido” pelo STJ, argumentou.

A decisão reconheceu, por outro lado, que o comprador havia assinado termo de declaração de renda em que atestava se enquadrar na faixa. “Não cabe acolher a tese de rescisão por culpa exclusiva da ré, a elidir a devolução integral dos valores”, destacou o relator.

Dessa forma, em 2ª instância, a incorporadora foi condenada a devolver 75% dos valores pagos (R$ 47,5 mil), sem contar a corretagem. À reportagem, a One Innovation disse que ficou “comprovado que os compradores tinham ciência da categoria de uso das unidades”. Também afirmou que a venda seguiu a legislação vigente.

Na ação, o cliente havia alegado que os corretores não forneceram informações claras e precisas sobre as restrições do apartamento. O imóvel é uma HIS-2.

Outra das ações envolve um apartamento popular no empreendimento Nex One Nhambiquaras, em Moema, bairro nobre da zona sul. Em 1ª instância, a decisão deu parcial procedência ao pedido dos compradores, em que determinou a devolução de 80% dos R$ 82,1 mil pagos.

O juiz Fabio Coimbra Junqueira (da 6ª Vara Cível do Foro Central Cível) considerou que não cabe restituição integral diante da “falta de diligência dos compradores em verificar as condições contratuais e os termos acordados”. A ação está em 2ª instância.

Segundo os clientes, o corretor não teria fornecido informações claras e precisas sobre as restrições do imóvel.

À reportagem, a incorporadora do Nex One (One Innovation) disse que “foi comprovado que os compradores tinham ciência da categoria de uso das unidades” e que seguiu a lei vigente. Na ação, também apontou que os anúncios do empreendimento indicavam ser composto por unidades HIS-2.

Em janeiro de 2025, a Promotoria ajuizou ação contra a Prefeitura, para mudanças na fiscalização do uso de HIS e HMP na cidade. A Justiça chegou a falar de “negligência” do Município.

A gestão Nunes afirma ter intensificado a fiscalização. “A Prefeitura editou o Decreto 64.244/25, que reforçou os mecanismos de controle e fiscalização da produção de moradia popular para assegurar que as unidades habitacionais subsidiadas pelo Município cheguem efetivamente às famílias”, apontou em nota recente.

A legislação paulistana limita o valor de venda dessas unidades. Os tetos atuais são:

Dados do mercado imobiliário apontam que HIS e HMP são 75% das unidades autorizadas no sistema Aprova Digital (o principal usado pelo Município). Já um estudo calculou que a Prefeitura deixou de arrecadar ao menos R$ 1 bilhão com parte dos benefícios concedidos para a construção desses apartamentos.

Há cerca de 16 tipos de incentivos municipais construtivos, fiscais e tributários dispostos para HIS, de acordo com o levantamento, do Centro Brasileiro de Análise e Planejamento (Cebrap) com a Fundação Tide Setubal.

Nessa política pública, diferentemente de condomínios da Cohab, a venda é feita diretamente pela construtora ou incorporadora. Não há lista prévia de pessoas priorizadas, com exceção de casos específicos, definidos após o decreto de 2025.